Ordnungsgemäße Landwirtschaft und gute fachliche Praxis

des Pächters am Beispiel eines Ackerlandes

 

Definition und Beurteilung aus gutachterlicher Sicht

Daniel Menges

 

Spätestens seit der Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten 1990 hat die Landpacht in Deutschland eine neugewichtete Bedeutung erhalten. Sie stellt die Basis für zwingend notwendigen Strukturwandel der Landwirtschaft im Westen Deutschlands dar und bildet die Grundlage der Betriebsstrukturen - ungeachtet deren Rechtsform - in den neuen Bundesländern.

1996 hat das Bundesverfaßungsgericht in einem denkwürdigen Urteil neben dem Eigentum auch den Besitz (Miete/Pacht) unter den Schutz des Artikels 14 (Eigentum, Erbrecht, Enteignung) des Grundgesetzes gestellt. Das somit beiden Vertragsparteien zustehende Eigentumsrecht, läßt der Ausgestaltung von Pachtverträgen und dem Schutz der Interessen der Parteien eine besondere Bedeutung zukommen. Während der Verpächter als Bodeneigentümer über ein einmaliges unwiederbringliches Gut, den landwirtschaftlichen Boden verfügt, ist der Pächter darauf angewiesen, daß er die Grundlage seines Wirtschaftens von einem anderen, dem Verpächter, zur Verfügung gestellt bekommt.

In dem 1986 in das Bürgerliche Gesetzbuch einbezogenen Landpachtrecht (davor war das Landpachtrecht in einem selbstständigen Gesetz normiert) wird in den §581 bis 597 BGB der Versuch unternommen, alle innerhalb der Landpacht entstehenden Fragen zu klären. Leitlinie ist, den landwirtschaftlichen Boden als solches zu erhalten und die Pachtsache vor dem Untergang zu schützen.

Das schutzwürdige Interesse des Verpächters, gliedert sich in zwei Bereiche. Zum einen darf sich die Pachtsache, also der landwirtschaftlich genutzte Boden in seinem Zustand und in seiner Bewirtschaftungsfähigkeit nicht verschlechtern oder gar ganz aus der Produktion herausfallen und zum andern hat der Verpächter einen uneinschränkbaren Anspruch auf eine angemessene Gegenleistung für die Hingabe seines Eigentums. Die Interessen des Pächters wiederum beruhen auf Planungssicherheit und nachhaltige Gewinnerzielungsabsicht.

Um die Interessenslage beider Parteien in einem Vertrag zu fassen, wurden Begriffe gesucht, die dem Pächter den notwendigen unternehmerischen Freiraum schaffen und dabei die Pachtsache vor der Gefahr des Untergangs zu schützen. Ursprünglich war dies der Begriff der ordnungsgemäßen Landwirtschaft. Später wurde dieser Begriff durch den Begriff der guten fachlichen Praxis ergänzt. Während der erste der beiden Begriffe innerhalb der praktischen Landwirtschaft stark verbreitet ist, hat sich der Gesetzgeber mit Beginn der 90-er Jahre in den die Landwirtschaft berührenden Gesetzen zu dem zweiten Begriff inspirieren lassen. Bei beiden Begriffen handelt es sich um unbestimmte Rechtsbegriffe, die sich einer abschließenden, allgemeinverbindlichen inhaltlichen Bestimmung verschließen und ständigem Wandel unterliegen.

 

Definition des Begriffes ordnungsgemäße Landwirtschaft

Berufsständischen und agrarpolitische Definition1

Der Begriff "ordnungsmäßige Bewirtschaftung" oder "ordnungsgemäße Landwirtschaft" gewann in den letzten 15 Jahren im Zuge des Wertewandels im Umgang mit der Natur enorm an Bedeutung. Zum einen verschiebt sich der Begriff innerhalb der Landwirtschaft (weg von der reinen ökonomischen Betrachtung hin zu mehr ökologischer Wertansätzen) zum anderen wird der Begriff heute von Nichtlandwirten überproportional stark ökologisch beeinflusst.

So wurde in mehreren großen seit 1985 vom deutschen Bundestag verabschiedeten Gesetzen - Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Wasserhaushaltsgesetz (WHG), Bodenschutzgesetz, Düngeverordnung, Pflanzenschutzmittelgesetz - der ursprüngliche Begriff der "ordnungsgemäßen Landwirtschaft" bzw. der heute verwendete Begriff der "guten fachlichen Praxis" verankert.

1987 wird der Begriff der ordnungsgemäßen Landwirtschaft vom Zentralausschuß der dt. Landwirtschaft (ZDL) aufgegriffen und einer Begriffsbestimmung unterzogen, die 1993 ergänzt wird. Demnach ist eine klare und abschließende Definition des Begriffes nicht möglich, da der Begriff einer Vielzahl unterschiedlicher Größen Rechnung tragen muß. Diese Größen sind neben den unterschiedlichsten geographisch bedingten Produktionsformen auch von den sich im ständigen Fluss befindlichen wissenschaftlichen Erkenntnissen geprägt. Daher, so der ZDL, lässt sich ordnungsgemäße Landwirtschaft nur durch Grundlagen und Verhaltensregeln umschreiben.

Oberster Grundsatz ist die standortangepaßte Bodenbewirtschaftung. Sie findet sich in allen Gesetzestexten übereinstimmend wieder und bedeutet zum Beispiel, dass der Umbruch von Dauergrünland auf absoluten Grünlandstandorten als nicht ordnungsgemäß einzustufen ist. Noch bedeutender wird künftig der Erosionsschutz innerhalb dieses Grundsatzes zu bewerten sein. D.h. Böden, die verstärkt und wiederholt der Wind- und/oder der Wassererosion ohne geeignete Gegenmaßnahmen ausgesetzt sind, müssen als nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet angesehen werden.

Die Bodenbearbeitung muß der Sicherung und Förderung der Bodenfruchtbarkeit und des Pflanzenwachstums sowie der Bekämpfung konkurrierender Ackerwildpflanzen - Ungräser u. Unkräuter - Krankheitserregern und Schädlingen dienen. Sie hat die Bodenstruktur - Durchwurzelung, Wasserführung - , das Bodenleben - Humusbildung, Bodendurchlüftung, Bodenerwärmung - und damit für die Verfügbarkeit der Nährstoffe sorgen. Es sind standortangepaßte , strukturschonende, verdichtungsvermeidende Bodenbearbeitungsverfahren zu wählen. Dies ist z.B. an einem hängigen Standort ein Bodenbearbeitungsverfahren, das den Boden nicht wendet sondern durchmischt, wodurch das Wasser leichter in den Boden eindringen und versickern kann und der Wind weniger Angriffsfläche erhält.

Ein weiters Glied in der Kette ist die Bewertung der standortgerechten Fruchtfolge. Durch sie wird die Bodenfruchtbarkeit erhalten, auf natürliche Weise Nährstoffe angesammelt - Stichwort Knöllchenbakterien - und dem Krankheitsdruck der Kulturpflanzen entgegen gewirkt. Aufbauend auf der Fruchtfolge gehört eine standort- und pflanzenspezifische Düngung unter Berücksichtigung aller Nährstoffeinträge und -entzüge - Stichwort Nährstoffbilanz - ebenso zu einer Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit wie der den Regeln des integrierten Pflanzenschutzes entsprechende Einsatz von biologischen oder chemischen Pflanzenschutzmitteln. Dabei sind nicht nur der mengenmäßig richtige Mitteleinsatz zu berücksichtigen sondern auch die Bedingungen, unter denen die Düngung und der Pflanzenschutz erfolgen. In erster Linie sind dies die richtige Einschätzung der Witterung vor, während und nach der Maßnahme ,- Auswaschung, Abdrift , - die Auswahl der Mittel, - Wasserschutz, Bienenverträglichkeit - und die Berücksichtigung der Schadschwellen.

Bei all diesen Punkten ist die betriebswirtschaftliche Analytik heute soweit, dass entgegen früherer und teilweise auch heutiger Meinungen zwischen Ökonomie und Ökologie nur noch selten Differenzen auftreten. Daher ist der Begriff der Ordnungsmäßigkeit nicht ausschließlich unter den Aspekten der Ökologie zu betrachten. Vielmehr lässt sich mittlerweile feststellen, das viele ursprünglich nur durch den Schutz der natürlichen Lebensresourcen entstandene Vorgaben dazu führten, das z.B. der biologisch-genetische Fortschritt in der Pflanzenzüchtung verstärkt in Richtung der natürlichen Krankheitsresisdenzen bei gleichen Ertragserwartungen vorangetrieben wurde. Die Folge - bei gleichen Ernteerträgen wurde der Aufwand an Pflanzenschutz nennenswert reduziert. Im Bereich des Pflanzenschutzes wurden Mittel entwickelt, die nicht mehr die Schaderreger direkt bekämpfen, sondern die die Widerstandskraft der Pflanzen deutlich erhöhen und dabei den Kostenfaktor Pflanzenschutz entlasten. Ähnlich stellt sich der Wandel in der Bodenbearbeitung dar.

Die sog. Minimalbodenbearbeitungsverfahren erfüllen nahezu alle Vorgaben, die innerhalb einer ordnungsgemäßen Landwirtschaft an das Produktionsverfahren Ackerbau gestellt werden. So reduzieren sie die Erosionsgefahr um bis zu 80%, was zur natürlichen Steigerung der Ertragskraft des Bodens beiträgt und die Eutrophierung der Gewässer vermeidet. Bodenverdichtungen, auch als "Pflugsohle" bezeichnet, werden verhindert und die Anzahl der zur Wiederbestellung der Flächen notwendigen Überfahrten werden um 50 bis 80% reduziert. Letzteres bedeutet eine erhebliche Einsparung an Arbeitskosten, eine Reduzierung der Betriebskosten und eine Entlastung der Umwelt durch deutlich geringeren Energieverbrauch. Im Gegenzug hat die Wissenschaft in zahlreichen Versuchen der Minimalbodenbearbeitung bescheinigt, dass Ertragsdepressionen nicht durch das Verfahren sondern durch die Anwender des Verfahrens verursacht werden.

Die Agrarministerkonferenz der Länder hat zu dem Thema 1993 anlässlich einer Tagung in Daun Stellung genommen. Sie ergänzt die Ausführungen der ZDL um die Positionen Gestaltung der Feldfluren und Tierhaltung. Im Rahmen der Ausführungen zur Gestaltung der Feldfluren gehören naturbetonende Strukturelemente (Hecken, Feldgehölze, Feldraine u.a.) wegen ihrer günstigen abiotischen und biotischen (Nützlinge) Wirkung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Hinsichtlich der Tierhaltung gehören neben einer artgerechten Haltung auch der standortangepaßte Viehbesatz pro Hektar - auf die Festlegung von Zahlen wird auch hier bewusst verzichtet-, und die Vermeidung von Emisionsbelastungen der Bevölkerung zu einer ordnungsgemäßen Landwirtschaft.

 

Definition der Umwelt- u. Naturschutzverbände

Entgegen dieser wenig spezifizierten Begriffsbestimmung der Agrarpolitik und der berufsständischen Vertreter der Agrarwirtschaft befürworten die Umwelt- und Naturschutzverbände eine restriktivere ökologisch ausgerichtete Definition. Sie möchten den Begriff ordnungsgemäße Landwirtschaft in klar vorgegebene Schranken verwiesen sehen, wodurch das Landwirteprivileg in der Gesetzgebung entfallen muß und die sich ständig weiterentwickelnde Begriffsbestimmung und damit die Landwirtschaft selbst sich weitestgehend aus dem ökologischen und ökonomischen Entwicklungsprozeß verabschieden würde. Dies aber widerspricht dem Kerngedanken des Landwirtschaftsgesetzes von 1956, das der Landwirtschaft ausdrücklich eine Beteiligung am wirtschaftlichen Wachstum der Volkswirtschaft zusichert.

 

Begriffsentwicklung in der Rechtsprechung

Die obergerichtliche Rechtsprechung selbst hat sich mit dem Begriff bisher nicht umfangreich auseinandergesetzt. Sie hat lediglich für das BNatSchG einige Abgrenzungen zwischen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung im beauflagten Gebiet zum nicht beauflagten Gebiet getätigt. Dabei wurde höchstrichterlich festgestellt, dass innerhalb der Wirkungsbereiche des BNatSchG die Gewichtung der Inhaltsbestimmung des Begriffs ordnungsgemäße Landwirtschaft auf dem ökologischen Gedanken beruht, somit der ökonomische Gedanke in den Hintergrund tritt. Auch wurde eine Prioritätenliste zwischen der Sozialbindung des Eigentums, dem Landwirteprivileg und den Zielen des Naturschutzes geschaffen.

Insgesamt ist festzustellen, das die Obergerichte tendenziell die bisherige und allgemein übliche Bewirtschaftung von Grundstücken als ordnungsgemäß angesehen haben. Differenziert ist die Problematik zu betrachten, wenn die Wirtschaftsweise in Anwendung des wissenschaftlich-technischen Fortschritts geändert wird.2

Neben der Rechtsprechung aus dem Bereich Ressourcenschutz ist der Begriff der ordnungsgemäßen Landwirtschaft im Landpachtrecht verwendet. Die Begriffsauslegung unterscheidet sich hier nicht von den im Naturschutz geläufigen Begriffsauslegungen. Demgemäß beschränkt sich die Suche auf weitere Rechtsprechung aus dem Bereich des Landpachtrechtes.

Wie schon in der Rechtsprechung zum BNatSchG und zum WHG ist die judikative Begriffsdefinition bzw. -abgrenzung auch im Landpachtrecht nicht umfassend. In einigen wenigen Urteilen sind Tendenzen erkennbar. So in Urteilen zum §590a BGB in denen das OLG Karlsruhe eine gewerbliche Nutzung der Pachtsache als nicht ordnungsgemäß ansah (OLG Karlsruhe RdL 1987, 208). In diesem besonderen Fall hat sich das Gericht allein an der Definition und der Abgrenzung zwischen landwirtschaftlicher Pferdehaltung und gewerblicher Pensionspferdehaltung orientiert. Weitere Rechtsprechung zur Abgrenzung gibt es zum Thema Klärschlammausbringung auf gepachteten Flächen. Das OLG Celle (7U[Lp]96/88) und das OLG Köln (Agrarrecht 1991, 323) haben dazu Urteile erlassen.

 

Begriffsbestimmung in der Literatur

Die Literatur wird von zwei Kommentaren beherrscht. Zum einen ist dies der Kommentar zum Landpachtrecht von Faßbender, Höltzel, Lukanow, zum andern die Kommentierung des Landpachtrechtes von Lang/Wulff in der überarbeiteten Fassung von Lüdtke-Handjery.

Nach Auffassung Hötzel`s ist der Bodenschutz die wichtigste Komponente innerhalb der ordnungsgemäßen Landwirtschaft. Auf ihr bauen alle weiteren Bestimmungsinhalte auf. So muß eine ordnungsgemäße Landwirtschaft u.a. die Wechselwirkungen zwischen den Bodenfunktionen in Agrarökosystemen und natürlichen Ökosystemen soweit beachten, dass die Stabilität des Naturhaushaltes insgesamt nicht gefährdet ist.3

Faßbender4 kommentiert den Begriff ordnungsgemäße Landwirtschaft mit der generellen Verpflichtung des Pächters zur Bewirtschaftung der Flächen. Die Flächen sind in einem durchschnittlichen, also ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dabei ist auf die langfristige Bewirtschaftung des Grundstückes und nicht auf die nächste Ernte abzustellen. Im Rahmen dieses Grundsatzes ist auch eine Stillegung der Flächen als ordnungsgemäß zu bewerten. Sie stellt ebenso wie die Extensivierung im Rahmen von Förderprogrammen keine erlaubnispflichtige Umnutzung dar, solange sich aus der Teilnahme an den Programmen keine über die Pachtzeit hinausgehenden Auswirkungen auf die Pachtsache ergeben. Nur wenn die Nichtbewirtschaftung der pachtgegenständlichen Flächen eine nachhaltige Änderung der Nutzungsmöglichkeiten bewirkt ,stellt dies einen Verstoß gegen die Pflichten des Pächters dar. Er führt weiter aus, dass Fehler oder das Fehlen der Bewirtschaftung, soweit sie nur den Gewinn des Pächters schmälern, für das Pachtverhältnis ohne Belang sind. Entscheidend ist im Sinne des Landpachtrechtes die Frage, ob durch die fehlerhafte Bewirtschaftung der Flächen unmittelbar oder mittelbar eine Bedrohung für den Verpächter besteht. Nach herrschender Auffassung besteht das Recht zur fristlosen Kündigung nur bei grobem Verstoß gegen die Ordnungsmäßigkeit der Bewirtschaftung. Diese ist gegeben wenn der Pachtsache eine nachhaltige Zu-standsverschlechterung insbesondere eine nachhaltige Verschlechterung der Ertragsfähigkeit droht.

Bewer betont in einem veröffentlichten Gutachten aus 1988 zur Ordnungsmäßigkeit einer Betriebsführung, dass es sich bei diesem Begriff um einen unteilbaren Begriff handele, der nicht allein vom Erfolg des Betriebes ersetzt werden kann.5

Lüdtke-Handjery geht in einzelnen Positionen tiefer als Lukanow in die Definition ein und stellt fest, dass insbesondere bei größeren Betrieben ein Betriebsplan die einzelnen Betriebssegmente überplant und aufeinander abstimmen muß. Was die Stillegungsverpflichtung anbelangt, stellt Lüdtke-Handjery fest, dass der Landwirt eine Verpflichtung zur Pflege der stillgelegten Flächen habe. Er leitet dies aus dem Text der Stillegungsverordnung ab und zitiert diese, für ihn eine Verpflichtung zur Pflege darstellenden Passagen, aus dem Gesetzestext.

Was dann folgt ist allerdings bemerkenswert. Im Gegensatz zur gängigen Rechtsprechung - Lüdtke-Handjery ist vorsitzender Richter des Landwirtschaftssenates am OLG Rostock - stellt er fest, dass die Stillegung gegen die Prinzipien der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verstoßen. Zur Begründung führt Lüdtke-Handjery das überzeichnete Bild der Umgestaltung einer Ackerfläche in eine landschaftspflegerische Grünfläche an, die hervorgerufen durch die Dauerbrache nur mit großem Aufwand wieder in die landwirtschaftliche Produktion zurückzubringen sei. Da er die Stillegung als nicht ordnungsgemäß ansieht, hält er unter bestimmten Umständen sogar eine Kündigung des Pachtvertrages für durchaus denkbar.

 

Zusammenfassende Begriffsbestimmung und Deutung für die Landpacht

Die wesentlichen, erkennbaren Schwierigkeiten im Umgang mit den Begriffen beruht auf der stark polarisierten Diskussion innerhalb und außerhalb der Landwirtschaft über die Stellung der Landwirtschaft innerhalb unserer Gesellschaft und die politischen Steuerungsversuche der Landwirtschaft. Dabei sind Überlegungen und Verallgemeinerungen im Zusammenhang mit der begrifflichen Interpretation, wie die vorstehenden Ausführungen von Lüdtke-Handjery kritisch zu hinterfragen und nur mit dem notwendigen landwirtschaftlichen Hintergrund anzuwenden. Denn grundsätzlich ist auch die Stillegung ein durchaus bodenförderndes Fruchtfolgeglied, das richtig angewandt einen Beitrag zur Verbesserung der Pachtsache leisten kann.

Innerhalb der Pachtvertragsgestaltung ist die Beurteilung der Begriffe zwar aufwendig, nicht aber schwierig, wenn folgende Leitsätze beachtet werden:

A. Der Bodenschutz ist die wichtigste Komponente der ordnungsgemäßen Landwirtschaft. Auf ihr bauen alle weiteren Bestimmungsinhalte auf. So muß eine ordnungsgemäße Landwirtschaft u.a. die Wechselwirkungen zwischen den Bodenfunktionen in Agrarökosystemen und natürlichen Ökosystemen soweit beachten, dass die Stabilität des Naturhaushaltes insgesamt nicht gefährdet ist.6

B. Der Pächter hat eine generelle Verpflichtung zur Bewirtschaftung der Flächen.7 Dabei sind die Flächen in einem durchschnittlichen, also ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Es ist auf die langfristige Bewirtschaftung des Grundstückes und nicht auf die nächste Ernte abzustellen.

C. Der Begriff der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ist ein unteilbarer Begriff, der nicht vom Erfolg des Betriebes ersetzt werden kann.8 Entscheidend ist die Frage, ob durch die fehlerhafte Bewirtschaftung der Flächen unmittelbar oder mittelbar eine Bedrohung für den Verpächter besteht.

D. Nur die neutrale, vorurteilsfreie und umfassende Herangehensweise, frei von Traditionen, Schemata und starren Lehrmeinungen lassen ein begründbares Urteil über die Frage der Ordnungsmäßigkeit der Bewirtschaftung zu.

 

 

Vorgehen bei der gutachterlichen Frageklärung

Nicht von Bedeutung ist, wie der Pächter die Pachtsache nach welcher Theorie - z.B. ob mit Pflug oder ohne Pflug - bewirtschaftet. Vielmehr geht es darum, was die Parteien bei Pachtantritt vereinbart haben. Ferner geht es um folgende Fragen:

Zur Beantwortung benötigt man Detailinformation, ohne die die Beurteilung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht möglich ist. Erst wenn alle Einzelteile des Puzzles zusammengetragen sind, kann sich der neutrale Betrachter ein Bild der zu bewertenden Situation machen. Im Zuge der Recherche zu den Einzelfragen klart sich meist das Gesamtbild auf. Nicht selten kommt es in der gutachterlichen Arbeit daher vor, da der Sachverständige während der Arbeit seine Meinung ändern oder den neu bzw. zusätzlich ermittelten Fakten anpassen muß.

Der Pachtvertrag, nimmt an mehreren Stellen Bezug auf die Bewirtschaftung. Die Analyse des Pachtvertrages gibt erste Anhaltspunkte dafür, was die Parteien mit dem Pachtverhältnis überhaupt bezweckt haben. Gerade in den südlichen neuen Ländern sind die Pächter meist gezwungen, wollen sie den ertragreichen Ackerboden pachten, auch die teilweise nicht maschinengängigen Wiesen zum gleichen Pachtzins mit zu pachten. Die meist älteren Verpächter legen weniger Wert auf hohe Pachtzinszahlungen als vielmehr auf eine umfassende Bewirtschaftung und Pflege ihrer Flächen.

Die häufigsten Fälle, die zu Streit zwischen den Parteien führen sind mit dem Generationswechsel verbunden. Sei es weil der neue Verpächter selbst landwirtschaftlich tätig werden möchte, ein höher dotiertes Pachtzinsangebot hat oder weil er einfach nur andere Interessen verfolgt als der vormalige Verpächter. Nicht selten bietet der Pächter dem Verpächter einen Anknüpfungspunkt für die Begehrlichkeit, indem er die Flächen mit dem Nachbarn im Rahmen des Pflugtausches ausgetauscht hat, die Flächen stillgelegt hat oder die Fläche extensiv bzw. minimal bearbeitet.

Die einschlägigen Bestimmungen des Pachtvertrages finden bei Vertragsabschluß oft wenig Beachtung. Ihre Bedeutung wird den Parteien erst im Streitfall bewusst.

1. Alle Pachtvertragsmuster enthalten die Aufforderung, die Pachtsache bei Pachtbeginn zu beschreiben. Nur in wenigen Fällen und dann teilweise nicht dem Sinn des Vertragsmuster entsprechend machen sich Pächter und Verpächter die Mühe der Beschreibung des Pachtgegenstands. Ein einfaches Vorgehen wäre das Photographieren der Flächen bei Pachtbeginn und die Durchführung einer Bodenuntersuchung. Auch Aussagen über die bisherige Bewirtschaftung, den Konkurrenzpflanzenbesatz und mögliche Bodenverdichtungen sollten in der Beschreibung festgehalten werden. Dagegen entspricht es nicht dem Vertragssinn, wenn eine Auflistung der Katasterauszüge mit den darin eingetragenen Nutzungen9 als Beschrieb beigefügt ist.
Die korrekte Zustandsbeschreibung am Pachtbeginn ist von entscheidender Bedeutung, da die Frage der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung nie ohne Berücksichtigung des Vertragseingangszustandes erfolgen kann. Lukanow und Lüdtke-Handjery gehen übereinstimmend davon aus, dass der Pächter die Pflicht hat, einen am Beginn der Pachtzeit schlechten Pachtgegenstand in den Zustand ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu bringen, jedoch kann dies nicht in kurzer, sondern nur in einer angemessenen Zeitspanne erfolgen.

2. Der Pächter hat den Pachtgegenstand ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
Diese Passage stellt die unmittelbare Anwendbarkeit der Regelungen des §586 BGB her. Dabei ist zu beachten, dass durch politisch gewollte Veränderungen der Agrikultur - Flächenstillegung, Extensivierungsprogramme usw. - unter ordnungsgemäß auch die Nichtbewirtschaftung (nur Pflegemaßnahmen) von Flächen in verschiedenen Definitionen zu verstehen ist (a.M. Lüdtke-Handjery).

3. Eine vom Pächter beabsichtigte Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung und der landwirtschaftlichen Nutzung des Pachtgegenstandes, bedarf der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Verpächters.
Entsprechend der Kommentierung zu §590 BGB zählen die Teilnahme an der konjunkturellen Stillegung und an Extensivierungsprogrammen nicht zur Nutzungsänderung. Anders dagegen Stillegungen, die über ein Ende der Pachtzeit hinaus negative Wirkungen auf die Pachtsache ausüben oder die Pachtsache ganz der landw. Nutzung entziehen.

4. Im Fall der vorzeitigen Beendigung des Pachtverhältnisses (Kündigung durch den Verpächter) ist die exakte gerichtliche oder gutachterliche Festlegung des Pachtendes von grundlegender Bedeutung.
Das Pachtende und damit die Rückgabe der Pachtsache wird im Regelfall vertragsgemäß eintreten. Anders im Auseinandersetzungsfall, hier ist die exakte Festlegung des Zeitpunkts der Endes der Pacht, durch den Gutachter festzustellen. Erst wenn der Zeitpunkt des Pachtendes festgestellt ist, lässt sich zweifelsfrei eine Gefährdung der Pachtsache zum Pachtende beurteilen. Dabei sind zwei Verlaufsvarianten zu beachten. Zum einen, ist der Pächter faktisch in der Lage die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zum anderen kann das Pachtende wegen des Unvermögens des Pächters zur Entrichtung des Pachtzinses vorfristig eintreten.

5. Der Pächter verpflichtet sich, bei Pachtende alles in seinen Kräften stehende zu tun, um eine Ertragsminderung zu vermeiden und einen reibungslosen Übergang der Bewirtschaftung auf seinen Nachfolger oder den Verpächter zu gewährleisten.
Im Kontext des Vertrages würde dies bedeuten, das der Pächter dann ordnungsgemäß wirtschaftet, wenn er am Pachtende die Durchschnittserträge (± 15%) der Region nachhaltig erreicht.

6. Der Pächter hat die in der Anlage zu diesem Vertrag aufgeführten Pachtgegenstände in dem Erhaltungszustand an den Verpächter zurückzugeben, der einer bis zur Rückgabe fortgesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.
Diese Regelungen deckten sich mit der Regelung in §596 Abs. 1 BGB. Danach hat der Pächter die Pachtsache im Übernahmezustand zu halten oder sogar zu verbessern. Dies bedeutet auch, das er schon dadurch eine Verbesserung erreicht, dass er nichtbewirtschaftete Flächen wieder in Kultur nimmt.
Zusammenfassend wird unter dem Begriff ordnungsgemäße Landwirtschaft im Sinne des Landpachtrechtes die unter Landwirten übliche Bewirtschaftungsweise verstanden. Dabei sind alle die Verfahren ordnungsgemäß, die dem Schutz und dem Erhalt des Faktors Boden, dem Schutz und dem Erhalt der natürlichen Lebensräume, dem Gewässerschutz und einer artgerechten Tierhaltung dienen und diese fördern. Ergänzt werden selbige Verfahren durch gesetzliche und agrarpolitischen Strukturvorgaben, wie Extensivierungsprogrammen und Stillegungsverpflichtungen für landwirtschaftliche Flächen. Ihre Einbeziehung in die ordnungsgemäße Landwirtschaft zwingt auch zur Anwendung der vorstehend genannten ressourcenschützenden Verfahren innerhalb der Extensivierung.
Die Frage der Zustandsverschlechterung der Pachtsache über das reguläre oder das alsbaldige Pachtende hinaus ist zu prüfen. Um die aktuelle Gefährdung der Pachtsache nachzuweisen, spielen die Dauer einer pflanzenbaulichen Maßnahme oder einer Nichtbewirtschaftung ebenso eine Rolle, wie die Ausstattung des Betriebes des Pächters mit den Faktoren Kapital und Arbeit. D.h. es ist die Frage zu untersuchen, ob die Pachtzahlung wegen der Bewirtschaftungsmethodik gefährdet war und damit das vorzeitige Ende der Pachtdauer wahrscheinlich gewesen wäre. Schließlich ist zu untersuchen, ob der Pächter überhaupt in der Lage war die Pachtsache ordnungsgemäß zu bewirtschaften oder bewirtschaften zu lassen.

 

Aus dem vorstehend Dargestellten ergibt sich die Notwendigkeit, die Überprüfung der Pachtsache auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung ausschließlich nach dem Vergleichsverfahren durchzuführen.

1. Betriebswirtschaftliche Beurteilung des Pächters zu Pachtbeginn, am Bewertungsstichtag, am Wertermittlungsstichtag und zum Zeitpunkt es Pachtendes.
Die Buchhaltungsunterlagen sind in Pachtstreitigkeiten wertvolle, aber auch hoch sensible Informationsquellen. Sensibel deshalb, weil Landwirte aus ihren betriebswirtschaftlichen Ergebnissen ein Geheimnis machen, sich verständlicherweise nicht gerne von ihrem Verpächter und Streitgegner in die Bücher schauen lassen. Für den Sachverständigen bietet die Buchhaltung Hinweise über die wirtschaftliche Lage des Unternehmens, woraus sich zwei Ansätze ableiten lassen. Ist der Pächter in der Lage, die Pacht regelmäßig zu bezahlen, und wie steht es um die gesamtwirtschaftliche Situation des Pächters? Daraus lassen sich Schlüsse über die Fähigkeit des Pächters zur Bewirtschaftung der Flächen ziehen. Wenn sich der Pächter in einer angespannten finanziellem Situation befindet, kann er versucht sein die Pachtsache abzuwirtschaften.
Daneben erfährt der Betrachter über welchen Maschinenbesatz der Betrieb des Pächters verfügt, nach welcher Bewirtschaftungsmethode der Pächter arbeitet, welche Kosten für mögliche Lohnarbeiten aufgewendet werden. Von Bedeutung sind auch die erhaltenen Fördermittel für die streitgegenständlichen Flächen, welcher Flächenanteil für wie lange stillgelegt wurde und ob der Pächter für die Flächen Extensivierungsprämien bezieht. Erträge und Aufwendungen sind aus den Buchhaltungsunterlagen zu entnehmen. Durch Heranziehung der in allen Bundesländern vorhandenen statistischen Auswertungen der Buchführungsergebnisse ist ein Vergleich der Wirtschaftsweise auf der Grundlage der in der Landwirtschaft üblichen Kennzahlen gut möglich.

2. Vergleich des Zustandes der streitgegenständlichen Pachtsache in einem standortspezifische Idealzustand mit dem tatsächlichen Zustand am Pachtbeginn, am Bewertungsstichtag und am Wertermittlungsstichtag.
Weicht das Ergebnis der Prüfung der streitgegenständlichen Flächen um mehr als 30% von dem Idealzustand am Standort ab, so ist von nicht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung auszugehen. D.h. ist eine Fläche nicht mehr bewirtschaftbar, weil sie mit Auflagen behaftet ist oder Erosion den Boden abgetragen hat usw. dann erübrigt sich die Einzelbewertung der folgenden Positionen, denn die Pachtsache ist nicht mehr in vollem Umfang landwirtschaftlich nutzbar und daher gefährdet.

3. Die Einschätzung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung ist in aller Regel keine Momentaufnahme, sondern bedarf der Beobachtung der Flächen über eine Zeitspanne von mehreren Monaten innerhalb einer Vegetationsperiode. Nur so ist der Beobachter in der Lage, das Leistungs- und Reaktionsvermögen des Bodens zu beurteilen um anschließend Aussagen über das Verhalten des Bodens zu machen. Der geübte Sachverständige wird im Rahmen dieser Beobachtung, gestützt auf die Informationen über den bisherigen Bewirtschaftungsstand und auf Bodenprobeergebnisse, auch Aussagen über den ursprünglichen Zustand der Pachtsache machen können. Dienlich kann und sollte dabei die Schlagkartei sein.

Folgende Einzelpositionen, am Beispiel des Ackerlandes, sind zu untersuchen:

 

Nachhaltige Bewirtschaftungsfähigkeit des Bodens

Ein landwirtschaftlich genutzter Boden ist dann nachhaltig landwirtschaftlich bewirtschaftbar, wenn er trotz Teilnahme an Programmen der Agrarpolitik - überjährige Stillegungsverpflichtung, Extensivierungsprogramme usw. - jederzeit, ohne Rodungs- oder Drainageaufwand, auflagenfrei - ausgenommen sind überregionale Bewirtschaftungsauflagen, die nicht die einzelne Fläche allein berühren, wie Wasserschutzgebiete, Landschaftsschutzgebiete usw. - in voller pflanzenbauliche Nutzung bleiben kann. Diese Definition bekommt in jüngster Vergangenheit erhebliches Gewicht, weil, ausgelöst durch die 5-jährigen Stillegungsprogramme, Flächen nicht mehr bewirtschaftet wurden und versteppten, beziehungsweise sich zu Biotopen entwickelten, die mit Ende der Verpflichtung durch die unteren Naturschutzbehörden unter Vollschutz gestellt wurden. Damit wurden diese Flächen einer agrikulturellen Bewirtschaftung auf Dauer entzogen. Die Rechtsprechung hat der artige Fälle bisher immer bestätigt.

 

Nachhaltige Ertragsfähigkeit des Boden

Hierzu zählen in erster Linie der Erosionsschutz, die Förderung der Fauna, die Unterdrückung von mit Kulturpflanzen konkurrierenden Unkräutern und Ungräsern.

Nur durch den gezielten Einsatz mechanischer Bodenbearbeitungstechnologien aus den Bereichen Bodenbearbeitung und Bestellung, einer möglichst ganzjährigen Bodenbedeckung und zusätzlichen Ackerrainmaßnahmen, ist optimaler Erosionsschutz zu erreichen. Einen 100% Erosionsschutz kann es dabei nicht geben, doch haben Untersuchungen des Zentrums für Agrarlandschafts- und Landnutzungsforschung e.V. Müncheberg unter Federführung von Frau Prof. Dr. Frielinghaus bestätigt, dass durch die Anwendung aller Maßnahmen die Erosion um bis zu 80% reduziert werden kann.

Zur Förderung der Bodenfauna gehört eine ausgewogene Humusbilanz, eine stabiles Stickstoff/Kohlenstoffverhältnis, ein ausgewogenes Nährstoffverhältnis und eine gezielte Anwendung von Pflanzenschutzmitteln. Eine weitere zwingende Voraussetzung ist die stabile Bodenstruktur zur Sicherung der Bodendurchlüftung und der Bodenwasserführung. Dies wird in erster Linie durch eine bodenangepaßte Bewirtschaftung erreicht.

Nur wenn die Böden nicht mit Konkurrenzpflanzen überlagert sind, ist ein ertragsorientierter Ackerbau möglich. Daher ist das Auftreten und Fördern von Konkurrenzpflanzen mit mechanischen und chemischen Mitteln gezielt zu unterdrücken.

 

Nachhaltige Nährstoffstabilität des Boden

Darunter versteht man, dass auf der Grundlage eines ausgewogenen Nährstoffgefüges im Boden durch die Kulturmaßnahmen kein Überentzug oder Überschuss an Nährstoffen entsteht. Der Bewirtschafter hat dafür Sorge zutragen, dass der Boden nur solche Mengen an Nährstoffen zugeführt bekommt, wie er durch die Entnahme des Erntegutes verliert und wie durch die Bodenstruktur und den Bodentyp gespeichert werden können. Eine Überversorgung gilt ebenso als unsachgemäß wie eine Unterversorgung der Böden mit Nährstoffen. Der Bewirtschafter hat kontinuierlich den Ein- und Austrag von Nährstoffen zu überwachen und zu bilanzieren. Dazu bedient er sich der Bodenuntersuchung als Basis- und Kontrollinstrument. Eine Bodenuntersuchung der Hauptnährstoffe Phosphor (P2O5), Kalium (K2O), Calcium (Ca), Magnesium (MgO2) und Schwefel (SO2) nur bei Bedarf, alle 3 Jahre bildet die Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Kontrolle. Stickstoff (N) kommt im Boden als Nitratstickstoff oder Ammoniumstickstoff vor. Beide Formen sind kontinuierlich unterjährig zu überwachen, da sie schnell pflanzenverfügbar und nur in sehr geringem Umfang im Oberboden fixierbar sind, aber vom Boden je nach Bodentyp selbstständig erzeugt und nachgeliefert werden können.

 

Pflanzenschutz ohne negative Grundwasser- und Bodenbelastung

Der Einsatz von synthetischen Pflanzenschutzmitteln hat so zu erfolgen, das durch die Behandlung keine negativen Belastungen für Grundwasser, Lebewesen und den Boden entstehen.

Dies setzt die Beachtung von Einsatzzeitpunkt, exakte Applikationsmenge, gezielter Ausbringort, Witterungsverhältnissen, Mittelvorgaben der Zulassung, die Auswahl des Mittels und die exakte Auswertung des zu beeinflußenden Störers voraus. Das Anwenden der sog. Schadschwellen ist von essentieller Bedeutung, da erst nach Überschreiten der Schadschwelle ein gewünschtes Ergebnis durch die Pflanzenbehandlung erreicht wird. Ohne Überschreitung der Schadschwelle würde keine agrikulturelles Ergebnis, also Ertragsstabilisierung oder monetäre Ertragsmehrung erreicht.

 

Boden- und standortangepaßte Fruchtfolge

Eine Angepasste Fruchtfolge verhindert bzw. unterdrückt die Ansammlung von Krankheitserregern im Boden, stabilisiert bzw. fördert die Humusbildung und bietet ausreichend Möglichkeiten zur Unterdrückung und Bekämpfung von Krankheiten und Konkurrenzpflanzen. Auch Stillegung ist ein durchaus nützliches Fruchtfolgeglied. Die Fruchtfolge ist das Bindeglied zwischen den vorstehend genannten Einzelpositionen.

 

Einpassung der Bewirtschaftungsform in die biologischen Zusammenhänge der Kulturlandschaft

Der Bewirtschafter hat sich bei der Auswahl der Bewirtschaftungsform seiner Kulturflächen an den von der Natur vorgegebenen Faktoren, den volkswirtschaftlichen und den politischen Vorgaben zu orientieren. Durch die Sozialbindung des Eigentums wird der Bewirtschafter landwirtschaftlicher Flächen wie kaum ein Zweiter durch Einflüsse von außen in seiner Bewirtschaftung geleitet. Er kann seinen unternehmerischen Gestaltungsspielraum nur in den Grenzen des Artikels 14 des Grundgesetzes verwirklichen, wobei dessen Auslegung einem ständigen Wertewandel durch die Umstrukturierung der Volkswirtschaft und der gesellschaftlichen Normen unterliegt.

Vergleichsschema

Anhand eines benoteten Vergleiches der Gesamtheit der Flächen einer Region mit der Pachtsache lässt sich ein für den Betrachter anschauliches Bewertungsschema mit mathematisch berechenbaren Vergleichszuständen entwickeln. Dabei ist die Vergleichsfläche = 100 Punktegleich zusetzen. Mit Hilfe des nachstehend entwickelten Notenschemas ist der Vergleich für jede Teilfläche der Pachtsache durchzuführen, da schon die nichtordnungsgemäße Bewirtschaftung einer Teilfläche die Aufhebung der Pacht rechtfertigt, da der Pächter dem in ihn gesetzten Vertrauen nicht gerecht wird.

10 = optimal, 9 = sehr gut, 8 u. 7 = gut, 6 = befriedigend, 5 = ausreichend, 4 u. 3 = ungenügend aber verbesserungsfähig, 2 = schlecht, 1 = sehr schlecht, 0 = nicht mehr regenerierbar

Bei dem vorgeschlagenen Schema muß die Pachtsache mindestens 71 Pkt oder 71% der Einstufung erreichen, um noch als ordnungsgemäß bewirtschaftet bezeichnet zu werden. Die Schwierigkeit in der Benotungsauswahl liegt in der Findung des Schwellenwertes. Der Unterzeichner hat sich für den Wert 30% entschieden, weil die Spielräume nicht zu groß gewählt sein sollten, um nicht unglaubwürdig zu werden. Ein Boden der z.B. nur 50% der Qualität der Vergleichsflächen erreicht, ist regionsbezogen unter Landwirten nicht mehr als ordungsgemäß bewirtschaftet anzusehen, so dass für einen derartigen Schwellenwert keine Akzeptanz zu finden wäre. Der Totalausschluß in 1. Pkt mit 30 Pkt. entspricht eher den Vorstellungen und Interessen der Parteien, bildet diese Punktezahl doch genügend Spielraum, wenn man berücksichtigt, dass die Vergleichsflächen nur den gegendüblichen Durchschnittsboden widerspiegeln. Abweichend von dem vorstehen vorgestellten Benotungsschema ist im ersten Punkt eine Einstufung mit 30 oder 0 Punkten sinnvoll, da die nachstehenden Positionen die Detailpunkte berücksichtigen und die Abstufung ermöglicht.

Bezeichnung Ideal-Zustand Begründung der Gewichtung
nachhaltige Bewirtschaftbarkeit 30 z.B. Biotoperklärung oder Schwermetallverseuchung durch Klärschlamm
Ertragsfähigkeit    
Erosionsschutz 10 Wird der Boden nachhaltig durch Erosion beeinflusst, dann steht er in absehbarer Zeit nicht mehr zur Bewirtschaftung zur Verfügung
Bodenleben 10 Ohne Bodenlebewesen keine Humusbildung, ein Pflanzenbau ist nicht möglich
Ertragsstabilität

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Wenn die Fläche z.B. mit anderen, nicht gewollten Pflanzen überlagert ist, haben die durch Züchtung schwächeren Kulturpflanzen keine Wachstumschance
Nährstoffstabilität 10 Ohne Nährstoffe ist Leben generell nicht möglich, umgekehrt ist auch ein Leben in einem Nährstoffüberangebot nicht möglich
Gezielter Pflanzenschutz 10 Durch unkontrollierten Pflanzenschutz werden künstlich geschaffene Substanzen in den Organismus gespült und belasten die Gesundheit , da diese Substanzen nur schwer abbaubar sind
Fruchtfolge 10 Durch eine unangepasste Fruchtfolge ermüdet der Boden, ein gezielter Pfl.schutz ist nicht möglich u. bestimmte kulturbedingte Krankheiten breiten sich aus
Bewirtschaftungsform 10 Durch die fehlerhafte Bewirtschaftung in bestimmten Gebieten könnte Gewässer belastet und Tiere geschädigt werden. Auch die Akzeptanz der Bewirtschaftung durch die Bevölkerung kann eine Rolle spielen.
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Zusammenfassung

Die Begriffe der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und der guten fachlichen Praxis sind einem ständigen Wandel unterzogen und nicht starr definierbar. Sie werden sowohl von rein landwirtschaftlichen also auch von politischen und/oder gesellschaftlichen Themen beeinflusst und geprägt. Die Kernfragen innerhalb der Beurteilung ordnungsgemäßer Bewirtschaftung sind die Frage nach dem Ende der Pachtperiode und nach den Zustandsbeschreibungen der Pachtsache am Anfang der Pacht, im Zeitpunkt der Kündigung der Pacht und zum Zeitpunkt der Bewertung der Pachtsache. Nur das aus diesen Einzelbetrachtungen sich ergebende Bild lässt Schlüsse auf die Ordnungsmäßigkeit der Bewirtschaftung zu.

Die beiden Begriffe dienen nur als Orientierung für die Parteien, um den Interessen der Parteien gerecht zu werden und deren Handlungsspielräume und Grenzen innerhalb des Pachtverhältnisses zu definieren.

Nur durch umfangreiche Datensammlung und deren Auswertung im Rahmen eines Vergleichsmodells lässt eine übersichtliche und weitestgehend objektive Beurteilung im Sinne der juristischen Vorgaben zu. Der Gutachter muß sich dabei hüten, die Parteien über die Wahl der Bewirtschaftungsverfahren zu belehren. Seine Aufgabe ist es, unter Beachtung der gesamten, oft weit auseinanderklaffenden Lehrmeinungen, die Frage zu beantworten, wann das Pachtende eintritt und in welchem Zustand sich die Pachtsache in diesem Zeitpunkt befindet. Somit ergibt sich die Notwendigkeit innerhalb der Prüfung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht nur die Pachtsache zu analysieren, sondern das gesamte Zusammenspiel einzelner betrieblicher Faktoren im gesamtbetrieblichen Geschehen zu bewerten.


1 "Ordnungsgemäße Landwirtschaft"-Stand der Diskussion von Dipl. Wirtschaftsing. (FH) sud.jur. Franz Xaver Paul, München
2 Hans-Joachim Hötzel, Umweltvorschriften für die Landwirtschaft, Eugen Ulmer Verlag Stuttgart 1986
3 Hans-Joachim Hötzel, Umweltvorschriften für die Landwirtschaft, Eugen Ulmer Verlag Stuttgart 1986
4 Faßbender, Hötzel, Lukanow, Landpachtrecht, 2 überarbeitete Ausgabe 1993, Aschendorffs Juristische Handbücher Band 91 Münster
5 Bewer Clemens, Betriebsanalyse im Hinblick auf Ordnungsmäßigkeit, Sachverständigen-Kuratorium für Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gartenbau, Landespflege, Weinbau, Binnenfischerei (SVK) Schriftenreihe Taxationspraxis Heft L19
6 Hans-Joachim Hötzel, Umweltvorschriften für die Landwirtschaft, Eugen Ulmer Verlag Stuttgart 1986
7 Faßbender, Hötzel, Lukanow, Landpachtrecht, 2 überarbeitete Ausgabe 1993, Aschendorffs Juristische Handbücher Band 91 Münster
8 Bewer Clemens, Betriebsanalyse im Hinblick auf Ordnungsmäßigkeit, Sachverständigen-Kuratorium für Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gartenbau, Landespflege, Weinbau, Binnenfischerei (SVK) Schriftenreihe Taxationspraxis Heft L19
9 Bodennutzungserhebung 1964 in den alten Bundesländern und 1933 in den neuen Bundesländern

 

© Oliver Gräber 1999